Zinsanstieg stoppt Höhenflug Die Dynamik bei den Wohnimmobilienpreisen hat sich im zweiten Halbjahr 2016 klar beruhigt. Für das Schlussquartal zeigt unser hedonischer (qualitätsbereinigter) Transaktionspreisindex für EFH sogar einen leichten Rückgang um 0.4% gegenüber dem Vorquartal. Die STWE-Preise haben nach einem Rückgang im Vorquartal hingegen wieder um 0.6% zugelegt. Zuvor hatten neue Rekordtiefs bei den Hypothekarzinsen die Wohnimmobiliennachfrage angeschoben und die Preise vor- übergehend nochmals durchstarten lassen. Dieser Rückenwind hat zuletzt allerdings nachgelassen. Vielmehr hat ein Abrücken der Zinsniveaus von den Rekordtiefs zu einem Anstieg bei den Finanzierungskosten für einen Haus- oder Wohnungskauf geführt. Die Tragbarkeit von Immobilienfinanzierungen hat sich nicht weiter verbessert. Damit gewinnt das hohe Preisniveau für die Immobiliennachfrage wieder mehr an Gewicht. Nachfrage und Angebot mit räumlichen Divergenzen Dies gilt vor allem für die teuren EFH.

Um weiterhin Wohneigentum erwerben zu können, nehmen immer mehr Haushalte entweder Abstriche bei der Lage in Kauf oder weichen auf weniger teures STWE aus. Der Durchschnittspreis für EFH lag Ende 2016 auf Basis unseres Datenpools bei 976‘000 CHF. Die maximale Zahlungsbereitschaft vieler Kaufinteressenten ist damit ausgereizt. Dies hat allerdings zuletzt nicht zu einem steigenden Überangebot geführt. Grund dafür ist die zeitnahe Anpassung des Angebots. Es werden immer weniger EFH neu gebaut. Die Nachfrage nach STWE profitiert währenddessen weiter von Ausweicheffekten aus dem EFH-Segment sowie auch dem Mietmarkt. Die gestiegenen Zinsen haben jüngst zwar die Wohnkostendifferenz zwischen vergleichbaren Kauf- und Mietobjekten verringert. Der Kauf bleibt jedoch meist noch deutlich günstiger als Mieten. Entsprechend ist bislang auch bei Eigentumswohnungen schweizweit insgesamt kein stärkerer Anstieg bei den Leerständen zu beobachten. Dabei ist jedoch zunehmend eine räumliche Entkoppelung beim Angebot festzustellen.

Der STWENeubau verschiebt sich stärker in periphere und weniger teure Regionen. Dort ist zwar Eigentum erschwinglicher, die Nachfrage konzentriert sich hingegen unverändert auf zentrale Lagen. Alles in allem gehen wir, nach dem vorübergehenden Höhenflug im ersten Halbjahr 2016, bei weiter moderat steigenden Zinsen unverändert von einer sanften Landung bei den Wohnimmobilienpreisen aus – allerdings mit zunehmenden räumlichen Divergenzen. Mehr regionale Details zur Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes finden sie in der Gemeinde-Information von Raiffeisen (https://www.raiffeisen.ch/gemeinde-info). Aufgrund der zaghaften Zinsnormalisierung von ähnlichen Gefahren für den Immobilienmarkt zu sprechen wie beim Crash vor einem Vierteljahrhundert ist jedoch keineswegs angebracht (mehr dazu im Fokus). Weitere Korrektur der Mieten voraus Im Mietwohnungssegment erwarten wir, trotz des leichten Anstiegs der Mieten im vierten Quartal, eine Fortsetzung des Abwärtstrends. Die niedrigere Zuwanderung und die sinkende Zahlungsbereitschaft der Mietwohnungssuchenden schlagen sich im Verbund mit einer unverändert hohen Angebotsausweitung in deutlich steigenden Leerständen nieder. Zudem sollte sich ein nochmaliges Herabsetzen des Referenzzinssatzes im späteren Jahresverlauf dämpfend auf die Bestandsmieten auswirken. 

* Herausgeber ist: 
Raiffeisen Investment Office & Chefökonom 
Raiffeisenplatz 
9000 St. Gallen

PDF (gesamter Bericht) zum Download