Kürzlich hat die Ginesta Immobilien AG die Marktberichte 2021 für die Oberengadiner Gemeinden St. Moritz, Pontresina, Celerina und Samedan veröffentlicht. Zwischen den einzelnen Gemeinden gibt es Unterschiede in Bezug auf die erzielten Verkaufspreise, allen gemeinsam ist aber, dass das Angebot an Immobilien auf dem Zweitwohnungsmarkt knapp ist. Dieses knappe Angebot trifft auf eine rege Nachfrage, vor allem von Schweizer Käufern, was wiederum steigende Preise zur Folge hat. Preise, die bereits wieder nahe den Höchstständen vor 2012 sind. Besonders ausgeprägt ist dies in St. Moritz der Fall, wo kantonal und teilweise auch schweizweit die höchsten Preise bezahlt werden. Für gehobene Eigentumswohnungen werden bis zu 20 000 Franken pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche (BGF) bezahlt, luxuriöse Liegenschaften erzielen bis zu 26 000 Franken, Raritäten teils noch deutlich mehr. Allerdings muss die Lage stimmen. Bereits im Ortsteil Bad liegen die Preise tiefer und in der angrenzenden Fraktion Champfèr respektive der Nachbargemeinde Silvaplana werden gemäss Ginesta 20 Prozent weniger bezahlt.

Höchstpreise am Suvretta-Hang

Besonders begehrt in St. Moritz sind die wenigen Einfamilienhäuser, die auf den Markt kommen. Eine gute Lage kombiniert mit luxuriösem Ausbau geht für 30 000 Franken und mehr pro m2 BGF weg, am Suvretta-Hang, eine der beliebtesten Villengegenden der Schweiz, werden auch mal bis zu 65 000 Franken bezahlt. Gemäss Ginesta Immobilien befindet sich der St. Moritzer Zweitwohnungsmarkt in einer sehr guten Verfassung. Nach einer Korrekturphase bis 2018 würden die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser wieder steigen, mit verstärktem Aufwärtstrend in den letzten Quartalen. Bei den Eigentumswohnungen hätten sich die Preise ab 2018 stabilisiert und zeigten aktuell einen spürbaren Aufwärtstrend. In diesem Segment liegen die Preise nur noch fünf Prozent unter den vormaligen Rekordwerten.

Ferienwohnungen zur Miete gefragt

Bezüglich der erzielten Verkaufspreise vermögen bereits die beiden Nachbargemeinden Pontresina und Celerina nicht mit St. Moritz mitzuhalten. Bei luxuriösen Eigentumswohnungen liegen die durchschnittlichen Verkaufspreise in Pontresina und Celerina bei 18 000 Franken, für Luxusobjekte bei 25 000 Franken. Noch etwas mehr wird für Einfamilienhäuser bezahlt. In Celerina gelangen diese allerdings gar nicht auf den Markt. Die Angebotsquote (Anzahl angebotene Objekte im Verhältnis zum Bestand) ist bei null, während sie in Pontresina im Jahresvergleich leicht auf 4,5 Prozent angestiegen ist. Bei den Eigentumswohnungen liegen die Angebotsquoten bei 4,1 Prozent (St. Moritz), 4,6 (Pontresina) und 3,1 (Celerina). Für Ginesta Immobilien sind Märkte bei einer Angebotsquote von sechs bis acht Prozent intakt und effizient. In sämtlichen drei Gemeinden beobachtet die Immobilienfirma eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen als Feriendomizile. 

Starke Korrektur in Samedan

Das gilt auch für die Gemeinde Samedan. Mit 2,2 Prozent liegt die Angebotsquote noch tiefer als in den Nachbargemeinden und so tief wie seit vielen Jahren nicht mehr, was auf eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten für Ferienzwecke schliessen lässt. Als Zentrumsort mit vielfältigen Aufgaben verfügt Samedan über überdurchschnittlich viele Mietwohnungen für Einheimische. Das widerspiegelt sich auch in den Verkaufspreisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, welche bis zu einem Viertel tiefer sind als in den stärker touristisch geprägten Nachbargemeinden. Während die Preise für Einfamilienhäuser in Samedan bereits seit 2017 wieder steigen und nahe den Höchstständen notieren, erlebte der Markt für Eigentumswohnungen eine Korrektur, von der er sich bis heute nicht erholt. Nach 2012 sind die Preise um rund ein Viertel gesunken und tendieren nun seit mehren Monaten seitwärts. Für die kommenden Monate wird mit einem leichten Aufwärtstrend gerechnet. 

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