Vermietung an Nahestehende

Bei der Vermietung an Nahestehende müssen bei der Festsetzung des Mietzinses verschiedene Aspekte beachtet werden steuerliche Konsequenzen zu vermeiden.

Ein Mietzins unter dem Marktwert stellt einen Vorzugsmietzins dar, der für beide Seiten zunächst vorteilhaft erscheint: Der Mieter profitiert von einer günstigen Miete und der Vermieter spart durch die geringeren Mietzinseinnahmen Steuern. Ist die Vorzugsmiete sehr niedrig, kann es jedoch sein, dass die Steuerämter von einer Steuerumgehung ausgehen. Gemäss Praxis des Bundesgerichts wird eine Steuerumgehung angenommen, wenn der Mietzins tiefer ist als die Hälfte des für die direkte Bundessteuer massgebenden Eigenmietwerts. Als Folge davon wird die Differenz zwischen Mietertrag und Eigenmietwert beim steuerbaren Ertrag des Vermieters aufgerechnet. Bei Mehrfamilienhäusern, in denen identische Wohnungen an Nahestehende zu einer Vorzugsmiete und an Dritte zu Marktpreisen vermietet werden, können die Behörden aufgrund der direkten Vergleichsmöglichkeit den Marktpreis als Vergleichsgrösse heranziehen. Bei dieser Konstellation sollte die Vorzugsmiete nicht weniger als die Hälfte der Marktmiete betragen, andernfalls wird der gesamte Eigenmietwert besteuert. Durch die Korrektur des Steueramts zahlt der Vermieter Steuern auf Vermögenserträgen, die er tatsächlich nicht erzielt hat.

Objektive Gründe für einen zu tiefen Miezins sollten im Rahmen der Deklaration dargelegt werden, um Aufrechnung zu vermeiden. Sollte der Vermieter das Objekt, das er zu einem Vorzugsmietzins vermietet, mitbenutzen (z.B. als Ferienwohnung), kann vom Steueramt ein vorgetäuschtes Mietverhältnis vermutet werden. In diesem Fall wird der volle Eigenmietwert besteuert. Für den Mieter besteht je nach Beziehung zum Vermieter das Risiko von Schenkungssteuern, da der geldwerte Vorteil durch die Vorzugsmiete (Differenz zwischen Vorzugsmiete und Eigenmietwert resp. Marktmiete) als Schenkung qualifiziert werden könnte. Trotz des Urteils des Bundesgerichts bestehen kantonal unterschiedliche Regelungen bezüglich der Aufrechnung des Vermögensertrags bei Vorliegen einer Vorzugsmiete. Ein genauer Blick in das jeweilige Steuergesetz ist bei der Festsetzung des Mietzinses unerlässlich.

Quellenangabe: 
Raphael Kissling, Partner von TreuVision 
TreuVision unterstützt kleine und mittlere Unternehmen (KMU) bei der Buchführung, Rechnungslegung und finanziellen Unternehmenssteuerung.