In aller Kürze: Diese Mehrwertausgleiche fallen seit dem 1.1.2021 im Kanton Zürich an

Wer sich mit dem Thema befasst, kommt nicht um die Begriffe MAG und MAV herum. Das sind die beiden neu in Kraft getretenen Regelwerke. Das MAG ist das Kantonale Gesetz zum Mehrwertausgleich, das bei Einzonungen besagt, dass 20% des Mehrwerts als Abgabe auf kommunaler Ebene fällig werden. Das MAV, die Mehrwertausgleichsverordnung, regelt auf Kommunalebene den Mehrwertausgleich bei Auf- und Umzonungen. Diese muss durch die Gemeinde in der Bauordnung BZO festgelegt und vom Kanton genehmigt werden. Dieser Mehrwertausgleich darf maximal 40% betragen. Eine satte Summe, die wie nicht anders zu erwarten zum Beispiel von der Stadt Zürich vollumfänglich ausgeschöpft werden soll. Verzichtet eine Gemeine auf den Mehrwertausgleich, muss dies ebenfalls in der BZO bis spätestens 1. März 2025 festgehalten werden. In jedem Fall muss über eine Änderung der BZO abgestimmt werden, die entsprechenden kommunalen Vorlagen werden in den nächsten Jahren vor das Volk kommen.

Wer sich vertieft mit diesem Prozess auseinandersetzen möchte, dem empfehlen wir dieses Erklärvideo der Baudirektion des Kantons Zürich, das die Komplexität des Themas gut erläutert oder das PDF im Anschluss dieses Artikels: 

In diesem Artikel geht es lediglich darum, die Stossrichtung aufzuzeigen und die Aufmerksamkeit dafür zu wecken, dass hier eine Abgabe eingeführt wird, die zu deutlichen Erschwernissen bei der Erstellung von neuem Wohnraum führen wird, die aus naheliegenden wirtschaftlichen Gründen auf die Mieter und Käufer überwälzt werden wird und die hohe fachliche und zeitliche Anforderungen an Kanton und Gemeinden stellt. Und eine, der mit einem richtigen Entscheid an der Urne wirksam begegnet werden kann.

Die Ermittlung und Fälligkeit des Mehrwerts

Kantonale Beamte ermitteln mittels einer computerbasierten Plattform den Mehrwert mit einer Mehrwertprognose. Eine hedonische Methode, bei der individuelle Anpassungen durch die Beamten gemacht werden können. Die Grundeigentümer können in der Folge Stellung nehmen zu diesem Vorschlag. Sind sich dann die Gemeinde, die für die Bestimmung des Mehrwertes verantwortlich ist, und der Eigentümer nicht einig, startet ein aufwändiges Prozedere, das gespickt ist mit hohen Kosten und juristischem Zündstoff. Der Grundeigentümer kann dann nämlich eine Schätzung bei einem vom Kanton zusammengestellten Pool von Schätzern verlangen, die er auf eigene Kosten übernimmt. Der Schätzer wird in jedem einzelnen Fall ausschliesslich vom Kanton bestimmt und der weitere Prozess liegt dann bei den Gemeinden. Herrscht dann immer noch Uneinigkeit, bleibt nur der Rechtsweg. Und da noch viele Unklarheiten bestehen und mit der Praxis erst alle Grenzen ausgelotet werden müssen, wird die Rechtsprechung stark gefordert sein. Eine Entwicklung, die ebenfalls mit scharfem Auge beobachtet werden muss und die in Sachen Kniffligkeit und möglicher Fallstricke den Schwierigkeiten der Bestimmung der Grundstückgewinnsteuer ähnelt, die ebenfalls auf kommunaler Ebene und somit oft von Gemeinde zu Gemeinde anders geregelt wird.

«Wer verhindern möchte, dass der Mehrwertausgleich dringend nötigen Wohnraum im Kanton Zürich deutlich verteuert, wird an der Urne die Gelegenheit dazu haben.»

Was geschieht mit dem vielen Geld?

Der von den Kommunen «erwirtschaftete» Mehrwertausgleich wird in einen Fonds zur Finanzierung von raumplanerischen Massnahmen überwiesen. Dieser finanziert Massnahmen des Planungsrechtes bis hin zu Enteignungen und Massnahmen zur Gestaltung des öffentlichen Raumes, was natürlich in Bezug auf die Herkunft des Geldes sachfremd ist. Heisst, das Geld, das von Erstellern von Wohn- oder Gewerberaum indirekt in diesen Fonds bezahlt wird, kann zur Gestaltung von Parks, Grünanlagen oder der Erstellung von sozialen Infrastrukturen wie Jugend- oder Seniorentreffpunkten oder ausserschulischen Einrichtungen verwendet werden.

Das Fazit: Schlechte Aussichten für günstigen Wohnraum

Diese Querfinanzierung erhöht die Erstellungskosten von dringend benötigtem Raum unnötig und es ist ganz klar mit einer Umwälzung auf die Miet- und Kaufpreise zu rechnen. Die letzte Möglichkeit, diese Abgaben zu minimieren oder zu verhindern, liegt nun bei den einzelnen Gemeinden, die auf diese verzichten können. Jeder Einzelnen und jedem Einzelnen bleibt damit nur die Möglichkeit, sich auf kommunaler Ebene einzumischen und bei entsprechenden Abstimmungen genau hinzuschauen, welche Ausgleiche die jeweiligen Vorlagen konkret vorsehen.

PDF der Baudirektion
" Mehrwertausgleich kurz erklärt"