Das Gesetz sagt, dass ein Mieter die Besichtigung des Mietobjektes durch den Vermieter erlauben muss, wenn es für den Unterhalt nötig ist, es verkauft wird oder wenn es für die Wiedervermietung nötig ist.

Betreffend Besichtigung wegen Unterhalt es ist nicht zwingend notwendig, dass der Vermieter Kenntnis eines Mangels oder Schadens haben muss, um ein Mietobjekt besichtigen zu können. So ist es dem Vermieter theoretisch immer möglich, sein Objekt zu besuchen. 

Steht die Liegenschaft zum Verkauf, ist der Mietvertrag gekündigt oder endet das befristete Mietverhältnis demnächst, ist dem Vermieter der Zugang zum Objekt zu gewähren. 

Das Bestreben des Vermieters soll sein, die Störungen für den Mieter möglichst gering zu halten. Entsprechend sollen die Besuche rechtzeitig angemeldet werden, vor allem wenn diese mit Kauf- oder Mietinteressenten durchgeführt werden sollen. Im Zürcher Mietvertrag ist diese frühzeitige Anmeldung mit mindestens 48 Stunden geregelt. Die Besichtigungszeiten sind für Geschäftsräume deren übliche Geschäftszeiten, für Privaträume zwischen 8 und 17 Uhr sowie am Samstagvormittag. Ohne triftige Gründe muss der Mieter Zugang zu allen Räumlichkeiten erlauben und diese sollten soweit aufgeräumt und gereinigt sein, dass eine Beurteilung des Zustandes möglich ist. Ist dem nicht der Fall und ein Mietobjekt kann aus Gründen der Ordnung oder Sauberkeit nicht verkauft oder wiedervermietet werden, kann der Vermieter eine Schadenersatzklage in Betracht ziehen. 

Wenn der Mieter sich weigert, gilt es entweder den gerichtlichen Weg einzuschlagen, indem er an den Einzelrichter im summarischen Verfahren gelangt und das Begehren stellt, dem Mieter sei unter Androhung von Strafe im Unterlassungsfall zu befehlen, dem Vermieter den Zugang zwecks Besichtigung zu gewähren. Oder es ist das Mietverhältnis ordentlich oder nach der ersten schriftlichen Mahnung ausserordentlich zu kündigen. Entsteht dem Vermieter aus einer Besichtigungsverweigerung ein Schaden, ist der Mieter ersatzpflichtig. 

Verweigert der Mieter die Besichtigung, darf sich der Vermieter in keinem Fall eigenmächtig oder gewaltsam Zugang verschaffen, denn damit riskiert er eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch.